耐震構造

地震国日本では建築物に対する安全性の基準を国が決めており、建築基準法という法律が定められています。

現在の建築基準法の耐震は1981年にその数年前の宮城県沖地震を期に見直されたものです。

はじめの時代の耐震構造や耐震設計というのは、地震の際、建物の柱や梁、壁などの部 分を頑丈につくるということでした。
しかし柱や壁を強く造りすぎると強い地震では家全体が同時に動いてしまって逆に大きく衝撃を伝えやすくなってしまいます。それで一部の構造部分に衝撃を集中させ壊れやすくして他の部分の被害を抑えるというのが少し前までの耐震構造でした。

その後、1981年の新耐震設計法が制定されましたがこの耐震構造の基準を以ってしても強い地震から逃れることは難しいといわれています。（耐震設計を意図的に省略軽減し費用を抑えようとした耐震強度偽装問題も大きな話題となりました。）
現在、耐震強度の限界を回避するため衝撃を吸収するのではなく、揺れを逃がすという免震構造が注目されています。

07.25.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 建築の安全性 |

地震に強い建築

先日の新潟県中越沖地震による被災では、柏崎刈羽原発が大きなダメージを受けました。
最高の技術で設計されている地震に強いはずの原子炉や建屋が破損してしまいました。

しかし、一方この震度6弱の地震で倒壊しなかった家もあります。
その違いはいったい何なのでしょうか？

その要因を考える上で最近よく耳にするようになった免震構造、耐震構造をまず理解していきましょう。

07.25.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 建築の安全性 |

購入か賃貸か

購入か賃貸か

一生に一度の高価な買い物といわれる不動産。買う前に様々な事項を慎重に検討する必要があります。不動産を購入するということは住宅を賃貸し続けることに比べてどのような差があるのでしょうか。

マイホームを買った場合と賃貸をし続ける場合で住宅費用の生涯支出を試算した多くの事例、ケースでは、最終的に資産として残る購入を選んだほうが得であるという結果がでています。
例）購入、賃貸35年間の支出の試算

家　購入		賃貸　マンション
購入価格	45,000,000	当初家賃	150,000
自己資金	9,000,000	敷金	300,000
借入金額	36,000,000	礼金	300,000
年利20年元利均等	3.40%	仲介手数料	150,000
		2年後と10％値上げ更新料
購入・生涯支払い額	58,660,000	賃貸・生涯支払い額	60,450,000

しかし一生ローン返済に追われるよりは賃貸のほうが気が楽だという方もいらっしゃいます。

国土交通省のローン返済〔＝購入〕と家賃負担〔＝賃貸〕での生活の意識調査では両者は「家計にあまり影響がない」という質問にのみ賃貸のほうが生活はやや楽であるという結果が出ています。
しかし、この意識の差5％、ローン返済は大きな負担でがあると捕らえるか否か断言することは難しく、個人的な判断の範疇であるといえます。


国土交通省住宅局が行った平成15年度住宅需要実態調査結果
ローン返済に対する評価は｢生活必需品を切りつめるほど苦しい｣が10.6%、｢ぜいたくはできないが、何とかやっていける｣が60.5%、｢ぜいたくを多少がまんしている｣が20.5%、｢家計に余り影響がない｣が8.5%です。(｢不明｣を除く)｡家賃負担に対する評価は｢生活必需品を切りつめるほど苦しい｣が10.1%、｢ぜいたくはできないが、何とかやっていける｣が55.2％、｢ぜいたくを多少がまんしている｣が20.8%、｢家計に余り影響がない｣が13.8%です。
ただし、このローン返済が終わった後の生活を考えた場合、たとえ定年が過ぎ収入が下がった後でも賃貸なら家賃の支払いが続きます。安定した老後を望むのであれば買ったほうが有利になるといえるでしょう。
●マイホーム購入
☆メリット
土地などの不動産の資産価値が高い
税制面で優遇される
老後の住まいが確保できる
子どもに相続できる
自由に設計、建替えができる
☆デメリット
購入価格が高価
金利・税金などがかかる
修繕費など維持費がかかる
売る場合は価値が保障されるとは限らない
一方、マンションの場合は買うか借りるかで住環境の条件がはっきり違ってきます。

	分譲マンション	賃貸マンション
増改築	改築・リフォームで間取り変更することも可能。ペット可のマンションも増えている	生活変化に合わせて、引越し。規制が多い
広　さ	賃貸に比べて広い	ファミリー向きの3LDKタイプは少ない
天井	天井高は2.4mと高い。明るく開放感がある	建築基準法の2.1m～2.3m程度
壁と床	壁と床の厚さは20cm前後	壁と床の厚さは、15cm～18cm程度
設　備	最新設備がある	最新設備は望めない
共用部分	キッズルームやスポーツジムなど共用施設が充実。快適な暮らしを送ることができる。セキュリティーやバリアフリーへの対応も	ほとんど利用できない

マンションに限って言えば買ったほうが良い設備を得られるということになります。
総じて申しますと、マイホームの購入か賃貸かを決めることはデータや一般論で決め付けることはよりも、個々に違う“住まいのなにを重視しているのか”ということを真剣に考える必要があるといえます。

04.24.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 賃貸か購入か |

住宅購入までのプロセス

まさに「一生モノのお付き合い」となるマイホーム。この人生最大級の買い物を成功に導く秘訣は、綿密なプランを立てることにあるといえます。

一家で住むマイホームは共同生活の場。家族ひとりひとりの希望を、ちゃんとくみ上げることが大切です。子どもたちの代になったときのことまで考えて物件を選ぶ、長期的な視野が必要となるでしょう。

まずは情報収集。マンション・一戸建て・新築・中古といった選択肢から、家族の声を聞きつつどんなマイホームに住みたいのかをイメージします。このイメージをもとに、物件を探すところからスタート。ただ漫然と探し始めるよりも、こうしてターゲットをハッキリさせておくことで候補の絞り込みもしやすくなりますよ。

気に入った物件を見つけたら、不動産会社を通して見学に出かけましょう。
このとき、気になる周囲の環境をいろいろと調べておきます。最寄駅からのアクセスで不便を感じるところはないか、車なら道路が渋滞するときの状況は？　物件の周囲にどんな施設があるのかをよく調べ、時間帯や平日・休日による変化を知ることが大切です。このため、見学は時間や曜日を変えて複数回行いたいところ。
住んでみてから「こんなはずじゃなかったのに」ということを回避するためにも、物件だけではなく周辺のことも可能な限り事前調査することをおすすめします。

そして計画が動き出したら、その進捗に沿ってやるべきことは早め早めを心がけ、余裕を持ってこなしていくようにすると安心です。

たとえば、ローンひとつとっても、借り入れは公庫にするか民間にするか、自己資金をどれくらい用意できるのかなど決めなければならないことがたくさんあります。

また、漫然と「親から借りるからいいよ」と考えている人も要注意。マイホームを買うために親が子に援助するにはいくつかの制限があります。このとき、場合によってはマイホーム資金以外にも税金面で親に多大な負担や迷惑が生じる可能性もあるのです。

親との共有名義にして金銭面での不安をなくす方法もあります。しかし、この場合は自分だけの意思で勝手に売却できなかったり、相続時のトラブルまで視野に入れた取り決めをしておく必要があるでしょう。

先手を打つことが大事なのは、こんな場面にも。
新築の物件を取得して、工事も順調に進んで入居予定日も近くなったある日。カーテンが既製の規格に収まらないことを思い出してオーダーメイドしたのですが、特注品は結構時間がかかるものです。
場合によっては、入居予定日から逆算してある程度の余裕を持って注文を出しておかないと、カーテンなしで生活をスタートしなければならくなる、なんてことにもなりかねません。

マイホーム購入など大きな金額が動くとき、目先のこまごまとしたものは気づきにくくなるもの。相対的にその時点では優先順位の小さな検討項目でも、いずれ片付けなければならないものなら放置しておくのは得策とはいえません。

入居までにしなければならない項目をすべて洗い出して、チェックシートをつくるという方法も効果的でしょう。

04.09.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識 |

不動産取得の法律・・・民法

不動産関連の法律は不動産権利を守る民法から土地基本法、街づくりのための法律土地基本法などがあります。
民法は不動産に限らず、人間が平等に暮らしていくための様々なことを定めた法律です。
(more…)

02.07.2007 | Posted in 未分類, 民法 |

不動産と法律　土地基本法

不動産にかかわる法律のなかで土地利用法も重要な法律です。

土地基本法は土地に対する基本的な理念を定めたものです。
無謀な地価の高騰を防いだり土地利用を上手にして活性化するなど、経済と生活に土地が有効利用されるために定められています。

土地基本法
権利	法律
取引の制限	農地法・国土法
全体的制限	都市計画法・国土法・建築基準法
建物の建築	都市計画法・建築基準法
宅地の造成	土地計画法・宅地造成等規正法・都市計画法

法律	内容
都市計画法	市街化区域と市街化調整区域に大別され用途地域の指定を行う。
国土法	国土計画の作成、届出制などの土地取引の規制、国土開発の基本規定
建築基準法	敷地、建物の構造、用途などについて細かく規定
土地区画整理法	都市計画区内の土地についての区画整理事業の規定
宅地造成等規正法	宅地造成、災害防止のための規定
地価公示法	正しい地価の基準を示すことを目的に公示価格の設定を規定
農地法	農地の売買や賃貸権の規定

02.01.2007 | Posted in 不動産と法律, 土地基本法 |

不動産と法律　民法

不動産関連の法律は不動産権利を守る民法から、街づくりのための法律、土地基本法などがあります。

これらの法的な規制は不動産やマイホームを購入する際、最低限知っておくべき知識のひとつです。

民法は人間の公平な生活の原則を定めているものです。
不動産の取引の上で不動産業者の規制を設けたり、不動産登記で公平な権利を双方が持てるように計らっていたりするのも、この民法です。
その他、不動産の購入のときにかかわってくる民法には以下のような内容があります。

民法
権利	法律	内容
不動産取引	宅地建物取引業法	不動産業者の免許、主任者、業務、広告への規制。取引内容に関する規定。
借地など	借地借家法	土地・建物の賃貸権の規定
マンションの法律	区分所有法	俗に言うマンション法。専有部分と共用部分の規定。「建物の区分所有等に関する法律」
登記	不動産登記法	登記の仕組み表示、権利関係の規定

02.01.2007 | Posted in 不動産と法律, 民法 |

新築か中古か

マイホーム（不動産）を購入するときに新築住宅と中古住宅かを悩みますが、これは単に価格の違いだけの問題ではありません。他にも表のような様々な比較があります。

	新築	中古
値段・価格	新築時が価格が最も高い。	新築よりも安い。しかし一戸建てで築年数が長いと、建物の評価額が下がる。一般的に仲介会社を介するので、仲介手数料がかかる。
ローン	新築住宅は、公庫などの住宅ローンを受けやすく、返済期間も長く設定できまた、税金も軽減される。	公庫などの公的融資では、返済期間は新築よりも短く設定されるため、毎月の返済額が多くなる。融資が受けられないこともある。
広さ	新築マンションは、専有面積が広くなりつつあり、新築一戸建ては販売価格を抑えるために、土地面積、建物面積を小さくなりつつある。	中古マンションの場合、古いと専有面積が小さく、間取りを細かく区切ったものが多い。一方、中古一戸建ては土地、建物ともに広い。
設備	採光・通風、プライバシーなど機能的でコンパクトな間取り。浴室暖房乾燥機、床暖房、ウォークインクローゼットなど最新設備。	中古マンションの場合、収納スペースが小さく、生活しにくい間取りもある。古い設備が多い。
売却	一度住めば中古となり、条件は同じ。	立地条件や相場との兼ね合いで価格が決まる。

01.31.2007 | Posted in 不動産購入の準備, 新築か中古か |

人気の最新設備いろいろ

最新のマンションや一戸建ては機能面でもインテリア面でも新しい技術が利用され設備がグレードアップしています。
特に新築マンションなどではシステムキッチンやウォークインクローゼットなどの設備が既に一般的になっています。

人気の設備にはどのようなものがあるかをまとめてみました。

	人気の設備
システムキッチン・食器洗浄機	基本設備になりつつある
ホームセキュリティ	家への侵入、火事やガス漏れセンサーで管理センターに通報。テレビモニターつきインターホン
ホームコントロール	給湯、証明、空調などの設備スイッチを一元管理、外からの電話でも操作可能
ソーラーシステム	太陽の熱を利用して冷暖房や給湯を行うシステム
オール電化	家庭で必要とするエネルギーを全てを電気でまかなう太陽光発電の仕組み。オール電化との組み合わせによって、光熱費を大幅に削減できるようになった。
ウォークインクローゼット	人が入れる納戸。年に数回程度しか出し入れしない物を保管するのに適した収納庫
アイランドキッチン	システムキッチンの一部が全体から離れた場所に設置されているキッチン。オープン空間で、家族の顔を見ながら複数の人が料理する場合、有効
追い焚き機能	お風呂の湯温が下がった時に、再度加熱する機能。エコロジー＆エコノミー
オープンカウンター	対面カウンターキッチン。キッチンサイドにあるLDの仕切り壁が無く流し台の上の収納棚もない開放的なキッチン
ニッチ	廊下や玄関ホールの壁面に凹みませて作った飾り棚。花瓶やインテリア小物を飾ったり、照明を当てたりする
ホタルスイッチ	暗闇でもスイッチの位置がわかるように、スイッチ部分に小さなランプが付いているものです。廊下や階段、玄関やトイレなどに使用
ウオシュレット	トイレの定番
床暖房	家中を足元から暖めるガスや電気の暖房システム。高気密・高断熱. マイルドな暖房。全館床暖房も人気
宅配ロッカー	コンピューターで管理されたマンションなどにある大型ロッカー。留守でも荷物を受け取れる
インターネット対応	光やADSLなどインターネットに対応していること
ユニバーサルデザイン	1. 誰でも公平に使えて手にいれることが出来る（公平性） 2. 柔軟に使用できる（自由度） 3. 使い方が直感的に簡単にわかる（単純性） 4. 使う人に必要な情報が簡単に理解できる（わかりやすさ） 5. 間違えても重大な危険につながらない（安全性） 6. 少ない力で効率的に、楽に使える（省体力） 7. 使うときに適当な寸法・空間がある（スペースの確保）
ITマンション	住宅内の電子機器設備、たとえばテレビ・電話・パソコン・エアコン・給湯機器などをネットワークで結び、遠隔操作でスイッチのON／OFFをしたり、室内温熱環境のコントロールをしたり、デジタル放送でオンデマンドの映像を楽しんだり、ショッピングなどインターネットを通じた双方向サービスが利用できるようになるといったシステムを備えたマンション
耐震技術	制震構造・免震構造・耐震構造などの基礎構造がある
耐久技術	保証制度が法整備された

01.29.2007 | Posted in 将来性, プラン |

良い環境とは？

マイホームは、その物件の、環境と物件そのもの、両方に満足する条件をを備えていることが望まれます。特にその環境が閑静であることや日当たりの良さは優先されることが多くなっています。
一般に閑静な住宅地といわれる地域では、庭が広く、隣の家との間隔が広く、空を見上げたときに見晴らしの良い印象があります。
「閑静」かどうかは都市計画の「用途地域」にも大きくかかわっています。用途地域が庭の広さや見晴らしのよさに制限を与えているからです。

用途地域によって建蔽率の割合が決められています。
建ぺい率とは土地の面積に対して建物の建築面積のことです。
たとえば下の表の第一種低層住宅なら放火地域の建ぺい率が1/10、ですが商業地域なら制限なくめいっぱい建物を建てられます。

また庭が広く、隣の家との間隔が広いのは建築基準法に定められている「容積率」にかかわってきます。容積率は建物の延床面積の敷地面積に対する割合で、どれくらいの規模（床面積）の建物が立てられるのかということです。容積率が許せば高い建物が建ち、空の見えない状態になります。建ぺい率と同じく用途地域ごとに制限されています。

	用途地域の種類	趣旨	耐火建築・防火地域の建蔽率	容積率
住居系	第1種低層住居専用地域	低層住宅の専用地域	1/10	5/10～20/10
	第2種低層住居専用地域	小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域
	第1種中高層住居専用地域	中高層住宅の専用地域		10/10～30/10
	第2種中高層住居専用地域	必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域
	第1種住居地域	大規模な店舗、事務所の立地を制限する住宅地のための地域	7/10	20/10～40/10
	第2種住居地域	住宅地のための地域
	準住居地域	自動車関連施設等とが調和して立地する地域
商業系	近隣商業地域	近隣の住宅地の住民のための店舗、事務所等の利便の増進を図る地域	10/10	20/10～100/10
	商業地域	店舗、事務所等の利便の増進を図る地域
	準工業地域	環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る区域	7/10	20/10～40/10
工業系	工業地域	工業の利便の増進を図る地域
	工業専用地域	工業の利便の増進を図るための専用地域	1/10

上記の表で上に行くほど「閑静」な環境となります。

01.25.2007 | Posted in 住まいの環境, 用途地域 |

賃貸か購入か

では、マイホーム（不動産）を購入するのと賃貸でずっと貸家に住むのではどのような違いがあるのでしょうか？メリット・デメリットを様々な面で考えてみます。

まずは購入時のメリットとデメリットです。

マイホーム不動産購入のメリット

• 土地などの不動産の資産価値が高い
• 税制面で優遇される
• 老後の住まいが確保できる
• 子どもに相続できる
• 自由に設計、建替えができる

マイホーム不動産購入のデメリット

• 購入価格が高価
• 維持費がかかる
• 売る場合は価値が保障されるとは限らない

こちらは住まいの居住空間の比較です。特に比較になるマンションを比べてみました。

	分譲マンション	賃貸マンション
増改築	改築・リフォームで間取り変更することも可能。ペット可のマンションも増えている	生活変化に合わせて、引越し。規制が多い
広　さ	賃貸に比べて広い	ファミリー向きの3LDKタイプは少ない
天井	天井高は2.4mと高い。明るく開放感がある	建築基準法の2.1m～2.3m程度
壁と床	壁と床の厚さは20cm前後	壁と床の厚さは、15cm～18cm程度
設　備	最新設備がある	最新設備は望めない
共用部分	キッズルームやスポーツジムなど共用施設が充実。快適な暮らしを送ることができる。セキュリティーやバリアフリーへの対応も	ほとんど利用できない

01.25.2007 | Posted in 賃貸か購入か |

マイホーム・不動産の購入時に考えること

マイホームを購入するとき、いくつかの考えるべき事項・問題があります。

ひとつは、なぜ借りるのではなく、買うのかという「必要性」、また、不動産を購入することが決まれば、なぜ今買うのかという「時期」、そして老後の住まいは、購入した家か、別の家か、購入後の住宅ローン返済は大丈夫か、その他の生活費に影響がないか、返済はいつ終わるのかという「人生設計」、最後に、希望する物件は、どの程度の価格になるのか、自己資金を入れた後に不足する金額はいくらなのかという「資金計画」・・・。

まずはなぜ買うのかという「必要性」に関して、「賃貸」住宅と「購入」ではどのように違うのかという比較をしてみました。

01.19.2007 | Posted in 購入前 |

行政・・・区によってこんなに違う住みやすさ　行政サービス　

マイホームの場所を決めるとき、その地域の行政の施策やサービスの特長を調べておくことは大切です。

だれもが必要な情報と、自分の生活だけに必要な情報とを切り分けながら、しっかり調べましょう。

インターネットで知ることができる区や市の公式HPサイトや付近の警察のデータからもそのサービスと安全性などがわかります。

例えば、子どもの教育を考えているなら、保育園は場所のみならず、0歳児からの保育があるか、現在の空き定員、保育費の補助金額などまで調べておきます。また小学校になれば学童保育の料金や適応年齢まで。市区町村によって乳幼児医療免除（無料）は小学校以下から中学までと大きく差があります。

表は２００５年に東京都が行った児童・生徒の学力向上を図るための調査報告書の五年生の国語平均点です。また東京都なら学力でもデータが出ており、学区選択制といって学校を選べる制度が利用できる地域もあります。

他には安全の指数ともなる出火件数、道路の危険性がわかる交通事故件数などのチェックや、ゴミが有料かどうか、水道、ガスなどの公共料金も、地域によって大きな差があります。

これらは皆、インターネットで調べることができます。

また地震や火災の被害の注意に関しては東京都都市整備局が行った第五回地域危険度の地図も発表されています。

都では東京都震災予防条例（現：東京都震災対策条例）に基づき、昭和50年11月に第1回（区部）を公表して以来、5年おきに地震に関する地域危険度測定調査を行っています。下記の図は総合危険度として、「建物倒壊危険度」、「火災危険度」、「避難危険度」の三つの危険度の和を５ランクにランク分けして表しています。

01.18.2007 | Posted in 住まいの環境 |