中古マンションの選び方（その２）
☆防音
一戸建てとマンションとで大きく異なる部分のひとつが防音です。
一戸建てに対して、マンションはその多くが階上・階下・両隣に面しています。
とくに、フローリングは歩く音などの生活音でも階下に響くことがあります。
時間帯を変えて複数回見学させてもらうなど、音が気にならないかどうかの
確認はしておいたほうがいいでしょう。
またそうした性質から、入居後も周囲の迷惑になるような
騒音には気をつけるようにしたいものです。
☆回線関係
電話回線の位置や高さも意外に重要な要素です。電話回線は文字通り電話のほか、
FAX、インターネットの閲覧やテレビなど回線の利用用途が増えています。
これだけの機器をつなげるということは、それなりの設置スペースを確保しなければなりません。
このとき、用途に即した取り回しに不便がないかもチェックしてくと万全です。
☆共有スペース
規約にもよりますが、マンションで住人が専有できるスペースは基本的に部屋の中だけです。
ありがちな思い込みに「ベランダも専有でしょ？」というのがあります。
しかし、ベランダは分譲であっても共有スペースに区分されることが一般的です。
ベランダは、分かりやすくいうと“住人に専用使用権がある共有スペース”
ということになります。そのため、洗濯物を干すなどある程度の
私的使用であれば許可されるケースが多いようです。
物置など移動が容易ではない大型で重いものをベランダに置くことは
できないと考えて差し支えありません。
これは、非常時に隣とのベランダの敷居を破って避難するための脱出路としての
使い方などが想定されているからです。
マンション購入の際には、建物の規約上ベランダがどういう扱いになっているのかを
事前に確認しておくといいでしょう。
また、入り口であるドアについても注意が必要になるもののひとつです。
ドアの場合は部屋の内側が専有、外が共有です。
自分の家のドアなんだから、どういう扱いにしてもいいだろうと過度で取り外しが
困難な装飾などをするのは規約違反になるおそれが高いといえます。
11.21.2007 | Posted in 不動産購入の準備, 不動産購入の基礎知識, 購入前, マンション |
中古マンションの選び方（その１）
住まい選びのありがちな悩みに「一戸建てか、マンションか」「中古か、新築か」があります。
今回は、この中から中古マンションの物件に絞って選び方を見ていきましょう。
☆部屋の向き
一般に人気が高いのは“南向き”です。
南向きがよいとされる最大の理由は、１日の日照時間が
長いということにつきるのではないでしょうか。
たしかに日照時間が長いことは、快適な生活の基本と考えられます。
しかし、理想といわれる南向きにも、夏場の暑さなどデメリットは存在します。
逆に、よくデメリットが前面に語られる北向きには北向きなりのメリットもあります。
南向きのような日差しは期待できませんが、ほかの向きの物件より
価格が安く設定されている場合も多く見受けられます。
なにを重視するかを明確にして見渡せば、自分にとってよりよい物件に
出会える可能性が高くなるのではないでしょうか。
思い込みだけで決めずに選択肢は広く持ち、ライフスタイルを
考えた物件選びをするようにしましょう。
☆収納・備え付けクローゼット
下見の段階だと広く見えますが、部屋は家具や冷蔵庫などの生活用品を置くと、
意外に狭くなってしまうものです。
実際に家具を入れてから「こんなはずじゃなかったんだけどなぁ……」とならないためにも、
チェックしておきたい部分のひとつが“収納”です。
なにがどれだけ入りそうか、大きさ・高さや奥行きなどの使い勝手はどうか、
など実際に生活したときのことを考えて、備え付けの収納も確認しておきましょう。
11.20.2007 | Posted in 不動産購入の準備, 不動産購入の基礎知識, 購入前, マンション |
モデルルームの間取りの見方
モデルルームでは図面と違って間取りを見るのに空間的に見られるというメリットがあります。
空間的というのは物件の天井の高さ、梁下、下がり天井、窓の高さ、ドアの高さなどをメジャーで測ってみることです。
現在住んでいる場所と比較してみるとかなりイメージがわいてくるはずです。
天井高は建築基準法で最低2.35ｍと決められていますが、できるなら2.7～2.8ｍが理想です。天井高2.5ｍは天井の一番高いところであること、また、図面上の点線は梁で、その梁が50ｃｍあることなども注意しておきましょう。
近年、天井高は年々高くなってきており、4ｍもあるマンションもあります。天井が高いことは空間の開放感につながる最も重要な要素といえます。
気をつけたいのはマンションなどでは 構造上各階ごとに天井高が異なり、上階になるほど天井は低くなります。
11.13.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 購入前, モデルルーム, マンション |
モデルルームのオプション
標準仕様でモデルルームを見せてくれる場合はよいのですが、備品や設備がオプションでデザインを豪華な内装にしていることが多く見られますので注意が必要です。オプションにはマークを付けてありますが、文字が崩されていたり、わかりにくかったり、小さなサイズだったりと目立たないシールであることが多いので見逃さないようにしましょう。
以下注意する点を挙げてみました。
食器棚・・・サイズがぴったりのものが用意されている。
壁クロス・・・高級オプションが使用されていることが多い。
床・・・フローリングなど高級オプションが使われていることが多い。
鏡・・・広く見せるようにおかれていることが多い。
システムキッチン・・・天板や収納の素材が高級オプションのことが多い。食器洗い機、浄水器も要確認。
洗浄便座・・・要確認。
ユニットバス・・・浴槽など要確認。
このように見てみると、オプション備品・設備を取り入れているモデルルームが多いことはよく分かります。現物(棟内)のモデルルームなどでごくまれにそのまま標準仕様を見せてくれることもあります。
やはりモデルルームは室内の空間、間取りを見るためや立地状況、周辺環境調査に利用するべきだということでしょう。
11.13.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 購入前, モデルルーム, マンション |
モデルルームのタイプ
モデルルームや販売センターに行くときに最低限見てくるべきことがあります。
まず、モデルルームに行ったら、そのモデルルームが自分の予算に合ったものかどうか確認する必要があります。より高価なモデルルームをみてしまうと知らずのうちに自分の検討するものも同等レベルだと思い込みがちです。
そのマンションで数の多いタイプのモデルルームで、オプション仕様でない床や壁やキッチンシステムを見せてくれるデベロッパーは良心的です。
多少でも違うタイプのモデルルームであれば、平面図や間取り図（設計図書が良い）を必ず入手して見たものとの違いを把握しておきましょう。
11.13.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 購入前, モデルルーム, マンション |
定期借地権つき住宅
土地を買い取らず借り入れ、その上に建物を立てるという、近年に出来上がった
新しい制度に「定期借地権つき住宅」があります。
この方法では土地を買わないので、もっとも安上がりに一戸建てを手に入れることができます。
条件としては、土地代を毎月数万円程度支払うことと、満期がきて返却するときには
更地にしなければならないということが挙げられます。
「定期借地権つき住宅」で気をつけなければいけない点が以下の項目です。
・毎月の土地代を支払わなければならない。
・「建物は自分名義」「土地は他人名義」、土地が手元に残らない（＝資産にならない）。
・あとからでも土地を購入して「借地権」から「所有権」に変更できるか調べておく。
・土地を購入しないので、建物に必要な資金を融資してもらう場合は額が低くなる。
・土地返却の際に、取り壊しの費用として大きなお金が必要になる。
家を財産として子どもたちに残すことには不向きですが、とにかく少しでも安く一戸建てを
手に入れたいということにかけては、検討する価値がある制度かもしれません。
11.12.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識 |
モデルルーム：設計図書をみる
マンション購入を予定しモデルルームを見学するとき、「設計図書」を調べることは意外にされていないようです。設計図には多くの情報が含まれていますので備え付けてある図面、仕様書などにはまんべんなく目を通したいものです。
設計図書は大きく分けて四種類あります。
「意匠」には付近の見取り図などが含まれ、矩形図からは階高や天井高や床の二重床かなどの仕様がわかります。
「構造」には地盤のボーリング図があり、杭の深さなどもわかります。
「電気設備」は電気の容量、スイッチの形状など。
「給排水・換気設備」は水道管やガス管などの設備の材質構造などが分かります。
内容は専門的ですので、疑問があれば販売の担当者や建築の専門家にコンサルティングを依頼したほうがよいでしょう。
ただし設計図書に書いてある内容を事前に知っておくことは、希望の仕様が具体的にまとまり、自分にとって外せない条件が明確になります。
数千万という高い買い物ですので後で後悔しないようにしたいものです。
11.07.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 図面, 情報収集 |
建築条件付住宅
建売住宅には、「建築条件付住宅」という種類が存在します。
これはあらかじめ決まった業者の下で建物の設計・施工することを条件に土地を売るものです。
建築条件付住宅の最大のメリットは、土地を格安で買うことができる場合が多いということです。
業者は設計から完成までを一手に引き受けて、建物自体で利益を生み出そうとします。
このため、土地は平均的な価格よりも安く設定する場合が多いのです。
その半面、建物の設計に関しては、買い手の自由度は注文住宅に比べて大きく下がります。
ある程度なら買い手の意見を反映してもらえる場合もありますが、
基本的には業者がすでに作ったプランにのっとることになります。
業者が用意したいくつかのプランから、もっとも好みに近いものを選ぶところも多いようです。
イメージとしては、注文住宅と建売住宅の中間に位置するものと考えれば理解しやすいでしょう。
また、契約を結ぶと３か月以内にその土地に建物をたてなければなりません。
11.07.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識 |
規模による建売の種類
建売には、大きく分けて次の３種類の規模があります。
■小規模
おもに小規模の業者が手がけることが多く、おおむね一桁の戸数を分譲します。
規模は小さいものの都心部に出されることが多く、
そうした環境を希望している人にとってはねらい目といえるでしょう。
ただ、場所と物件のタイプを絞って決め打ちで出されていることもあって、
内装など買い手の希望が通りにくい完全既製品が大半を占めているようです。
■中規模
中規模の業者がもっとも多く展開しているのが、このタイプです。
おおよそ数十戸規模で売りに出されることが多く、建売住宅のもっとも
オーソドックスなスタイルということができます。
数をこなしている実績があるため、安定度はとても高いとみていいでしょう。
■大規模
名の通った大手業者が手がけるタイプで、規模も広いことから
場所は郊外に出されることが多いようです。
このタイプは建物周辺に商店街や遊び場などの環境が整備されるほど
充実しているものまであり、ひとつの「都市」といっても過言ではない
スケールで展開されることがあります。
大規模型は数を出すため、物件のつくりや内装などいくつかの
パターンから選べるようになっていたり、小～中規模の建売とは一線を画しています。
いたれりつくせりのように思える大規模の建売ですが、その性質から郊外であることが大半。
購入は都心からの距離も考えたほうがいいでしょう。
小～大規模のいずれにせよ、契約のまえにどれだけ融資を受けられるか、
また増改築はできるのかなどの下調べはしっかりしておくことをお勧めします。
10.12.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識 |
定期借地権付住宅
名前のとおり、期限を定めた借地権です。
定期借地権付住宅は契約の更新がなく、住宅を建て替えたりしても
期限の延長はありません。
また、ある程度の金額の地代を毎月支払う必要があります。
所有権を持った土地を購入して住宅を建てた場合よりも、
３～４割ほど安く手に入るとされています。
なお、定期借地権付住宅は、つぎの３つのタイプに分類されます。
☆一般定期借地権
契約は50年以上で、土地を地主に返還する際には建物を取り壊して
更地にした状態に戻さければなりません。
☆建物譲渡特約付借地権
契約期間は30年以上です。契約満了時には、土地を返還する際、
特約に従って建物を地主に買い取ってもらうことになります。
一般定期借地権と異なり、土地の返還時に建物を取り壊さなくてもいいうえ、
買取によって借主にはある程度の金額のお金がのこります。
建物の取り壊しは結構な資金が必要となるため、その点においては
一般定期借地権よりメリットが高いということができます。
09.19.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 不動産と法律 |
借地権の旧法と新法
所有権を持たず、借地を利用して住宅を建てる借地権には旧法と新法があります。
旧法は平成４年７月までのもので、それ以降は新法に移行しています。
旧法では対象は中古住宅のみで、契約期間は建物の種類で変わります。
これに対して新法では、建物の構造に関係なく契約期間は30年以上から上限なしとなりました。
契約は初回20年から、２回めは10年の更新ができます。
この新法は、平成７年８月から適用されています。
09.19.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 不動産と法律 |
不動産の広告の項目
前回の記事の（1）から（24）の項目で注意が必要な項目をあげてみます。
所在地
マンションの敷地の登記地番が記載されます。
広告や売買契約書に記載されるのは登記地番です。不動産の所有者が誰かあるいは抵当権があるかどうかなどは登記を見なければ分からないからです。
住居表示番号は、市町村の条例に基づく住居表示の実施により、住居の表し方を地番を使わないで、街区符号と住居番号で表したものです。
たとえば、次の[1]は登記地番で[2]は住居表示番号です。
[1] 東京都千代田区九段南５丁目１６番地
[2] 東京都千代田区九段南５丁目５番７号
交通
徒歩は信号待ちや坂道、道幅など無視して計算される距離80ｍ＝１分です。
電車の場合、乗り換え時間待ち時間は含まれません。
実際に乗り換えしてみて電車の本数や乗り継ぎのしやすさなど調べる必要があります。
総戸数 販売戸数
管理人室、集会室、店舗なども総戸数に含まれます。管理人室は販売の対象外になります。
団地型の分譲マンションの場合は販売する建物ごとに総戸数と販売戸数が表示されます。
価格
最も安い物件が5,500万円円で1戸、最も高い物件が7,500万円で3戸あるという意味です。
最も多い価格帯は6,200万円台で20戸あります。
取引条件の有効期限とは、少なくともその期限が来るまで値上げはしないということです。
管理
○○管理サービス（株）に管理委託しており、管理費は予定月額です。管理費は管理組合で決められます。管理組合は建物・敷地および附属施設の管理を行なうための区分所有者（は区分所有権を所有する者）からなる団体です。修繕積立金は修繕時の負担金の軽減に役立ちます。
また駐車場の敷地は共有財産ですが特定の人に専用使用権を与えその使用料は管理組合が回収し管理費にあてられます。共有敷地・共用部分の一部を特定の区分所有者が独占的に使用できる権利が、「専用使用権」です。
建築面積
ベランダの面積は入りません。延べ面積とはこの場合１階から9階までの床面積の合計面積です。
専有面積
建築基準法に従って壁などの中心線で囲まれた部分の面積。登記される面積は壁などの内側部分の面積より少なくなる。ベランダ面積は含みません。
敷地面積
敷地2,098.25ｍ2を区分所有者が専有面積の割合に応じて所有権を共有するということです。
建築確認番号
完成予定日
建築基準法の建築確認を受けた番号と日です。建築の完成日と入居予定日が違うのは工事が完了してから竣工検査に合格してから建築のクリーニングをするための日数がかかるためです。
国土利用計画法の適用があり価格などについて事前確認を申請しており現在都知事がその妥当性について審査中であり確認が降りるまでは契約、予約ができないということです。
手付金
代金の5％（完成済みの場合は10％）か1000万円を超える手付金を受領するときは、○○信用保証（株）が発行する保証書等を交付するということです。
売主
売主はYB建設（株）・建設大臣免許（1）○○○号で、ユア○○○○不動産株式会社は同社の代理人です。
免許証番号
都庁で免許証番号で会社の内容を確認することができます。
ユア○○○○不動産株式会社は社団法人○○○協会の会員です。この協会が公正競争規約に参加しているかどうかは各地の不動産取引協議会に問い合わせます。
08.30.2007 | Posted in 不動産購入の準備, 不動産購入の基礎知識, 購入前, 広告, 情報収集 |
マンション広告の見方
マンション広告の見方
以下はよく見る広告の表示ですが、この広告を少し注意してみて見ます。
物件概要
（1）所在地/東京都○○区○○町2丁目119番地11ほか（2）交通/JR「三鷹」駅下車徒歩5分 三鷹駅から新宿駅まで13分（3）総戸数/85戸（管理室1戸含む）（4）今回販売戸数/84戸（5）価格/5,500万円（1戸）～7,500万円（3戸）最多価格帯 6,200万円台（20戸） ※価格は建物についての消費税を含んだ額です。（6）管理費/１戸当たり月額10,000円～10,500円（消費税込み）（7）駐車場の利用条件/60台（屋外、月額賃料：20,000円）（8）敷地面積/2,098.25ｍ2（9）建築面積/1000.55ｍ2、延べ面積/6,980.45ｍ2（10）構造/鉄筋コンクリート造地上10階建て（11）専有面積/65.55ｍ2～90.00ｍ2※壁芯計算ですから登記面積はこの面積より少なくなります。（12）バルコニー面積/6.25ｍ2～10.50ｍ2（13）分譲後の敷地権利形態/専有面積の割合による所有権の共有（14）建築確認番号/第○○○○号（平成○年○月○日）（15）管理/○○管理サービス（株）に委託（16）エレベーター/9人乗り2基（17）完成予定/平成○年○月○日 入居予定平成○年○月下旬（18）国土法事前確認/価格等については、国土法に基づき東京都知事において審査中です。（19）手付金等の保全機関/○○信用保証（株）（20）取引条件の有効期限/平成○年○月○日まで（21）売主/YB建設（株）・建設大臣免許（1）○○○号
————————-
22）東京都知事面所（2）54321号
23）社団法人○○○協会会員
24）販売形態（代理）
ユア○○○○不動産株式会社
東京都千代田区飯田橋○-○-○
お問い合わせは0120-○○○-○○○○
08.30.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 広告 |
建売住宅いろいろ
建売住宅とは、土地と建物をセットで販売するものです。
建売の特長は、パック販売のようなものを思い浮かべると分かりやすいかもしれません。
用意された土地とすでに設計済みの建物を組み合わていることから、すべてがオーダーメイドの注文住宅と比べて安価に取得できるのが建売住宅の大きな魅力のひとつです。
建売住宅には建築済みで販売されるものもあれば、これから建築を行う予約形式での分譲など、いくつかの種類に分類することができます。
セット売りである建売は注文住宅とは異なり、デザイン設計の面で完全に業者任せとなってしまう点が難点といえるでしょう。
しかし、「建築条件付の分譲」に属する物件であれば建物のタイプをいくつかのプランから選べたり、特定範囲で買い主の注文を採りいれてもらえるプランになっているものがあります。
注文住宅ほど一から十までデザインに口を出す気はないが、ある程度の希望は通したいということであれば、このタイプを検討してみるのもいいのではないでしょうか。
また、建売はその性質上、出費の総額がほとんど決まっていることが多いのもメリットということができます。これは資金調達がしやすいということを意味し、意外と見逃せない部分です。
あれもこれも思うがままの注文住宅は自由度が高い一方で、どんどん構想がふくらんで当初予定していた金額よりも大幅な出費増になるケースも珍しくはありません。
自分にとってなにがメリットなのかを見極め、建売か注文か賢く選びたいものです。
08.23.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識 |
免震構造
免震住宅は簡単にいえばボールやゴムなどを基礎の部分に設置して、地震のエネルギーを軽減し家屋全体の揺れを少なくするというものです。
住宅は水平にゆっくり揺れるため、住宅そのものの破壊を防ぐだけでなく、家具の転倒による被害や事故も防ぎます。また、地震の揺れの恐怖も少なくなるといいます。
最近では多くの住宅メーカーがこの免震住宅を手がけており、価格もずいぶん安くなりました。 以前は綿密な設置調査にも予算と時間がかかりましたが、阪神淡路大地震や中越地震などの被害で免震の効果が明らかになり、政府が簡易的な調査で免震構造を許可する方向に方針を変えたことも免震構造住宅が多くなった大きな要因です。
07.26.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 建築の安全性 |