中古マンションの選び方（その２）

☆防音
一戸建てとマンションとで大きく異なる部分のひとつが防音です。
一戸建てに対して、マンションはその多くが階上・階下・両隣に面しています。
とくに、フローリングは歩く音などの生活音でも階下に響くことがあります。

時間帯を変えて複数回見学させてもらうなど、音が気にならないかどうかの
確認はしておいたほうがいいでしょう。

またそうした性質から、入居後も周囲の迷惑になるような
騒音には気をつけるようにしたいものです。

☆回線関係
電話回線の位置や高さも意外に重要な要素です。電話回線は文字通り電話のほか、
FAX、インターネットの閲覧やテレビなど回線の利用用途が増えています。
これだけの機器をつなげるということは、それなりの設置スペースを確保しなければなりません。
このとき、用途に即した取り回しに不便がないかもチェックしてくと万全です。

☆共有スペース
規約にもよりますが、マンションで住人が専有できるスペースは基本的に部屋の中だけです。
ありがちな思い込みに「ベランダも専有でしょ？」というのがあります。
しかし、ベランダは分譲であっても共有スペースに区分されることが一般的です。

ベランダは、分かりやすくいうと“住人に専用使用権がある共有スペース”
ということになります。そのため、洗濯物を干すなどある程度の
私的使用であれば許可されるケースが多いようです。

物置など移動が容易ではない大型で重いものをベランダに置くことは
できないと考えて差し支えありません。
これは、非常時に隣とのベランダの敷居を破って避難するための脱出路としての
使い方などが想定されているからです。

マンション購入の際には、建物の規約上ベランダがどういう扱いになっているのかを
事前に確認しておくといいでしょう。

また、入り口であるドアについても注意が必要になるもののひとつです。
ドアの場合は部屋の内側が専有、外が共有です。
自分の家のドアなんだから、どういう扱いにしてもいいだろうと過度で取り外しが
困難な装飾などをするのは規約違反になるおそれが高いといえます。

11.21.2007 | Posted in 不動産購入の準備, 不動産購入の基礎知識, 購入前, マンション |

中古マンションの選び方（その１）

住まい選びのありがちな悩みに「一戸建てか、マンションか」「中古か、新築か」があります。
今回は、この中から中古マンションの物件に絞って選び方を見ていきましょう。

☆部屋の向き
一般に人気が高いのは“南向き”です。
南向きがよいとされる最大の理由は、１日の日照時間が
長いということにつきるのではないでしょうか。
たしかに日照時間が長いことは、快適な生活の基本と考えられます。
しかし、理想といわれる南向きにも、夏場の暑さなどデメリットは存在します。

逆に、よくデメリットが前面に語られる北向きには北向きなりのメリットもあります。
南向きのような日差しは期待できませんが、ほかの向きの物件より
価格が安く設定されている場合も多く見受けられます。

なにを重視するかを明確にして見渡せば、自分にとってよりよい物件に
出会える可能性が高くなるのではないでしょうか。
思い込みだけで決めずに選択肢は広く持ち、ライフスタイルを
考えた物件選びをするようにしましょう。

☆収納・備え付けクローゼット
下見の段階だと広く見えますが、部屋は家具や冷蔵庫などの生活用品を置くと、
意外に狭くなってしまうものです。
実際に家具を入れてから「こんなはずじゃなかったんだけどなぁ……」とならないためにも、
チェックしておきたい部分のひとつが“収納”です。

なにがどれだけ入りそうか、大きさ・高さや奥行きなどの使い勝手はどうか、
など実際に生活したときのことを考えて、備え付けの収納も確認しておきましょう。

11.20.2007 | Posted in 不動産購入の準備, 不動産購入の基礎知識, 購入前, マンション |

モデルルームの間取りの見方

モデルルームでは図面と違って間取りを見るのに空間的に見られるというメリットがあります。

空間的というのは物件の天井の高さ、梁下、下がり天井、窓の高さ、ドアの高さなどをメジャーで測ってみることです。

現在住んでいる場所と比較してみるとかなりイメージがわいてくるはずです。

天井高は建築基準法で最低2.35ｍと決められていますが、できるなら2.7～2.8ｍが理想です。天井高2.5ｍは天井の一番高いところであること、また、図面上の点線は梁で、その梁が50ｃｍあることなども注意しておきましょう。

近年、天井高は年々高くなってきており、4ｍもあるマンションもあります。天井が高いことは空間の開放感につながる最も重要な要素といえます。

気をつけたいのはマンションなどでは 構造上各階ごとに天井高が異なり、上階になるほど天井は低くなります。

11.13.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 購入前, モデルルーム, マンション |

モデルルームのオプション

標準仕様でモデルルームを見せてくれる場合はよいのですが、備品や設備がオプションでデザインを豪華な内装にしていることが多く見られますので注意が必要です。オプションにはマークを付けてありますが、文字が崩されていたり、わかりにくかったり、小さなサイズだったりと目立たないシールであることが多いので見逃さないようにしましょう。

以下注意する点を挙げてみました。

食器棚・・・サイズがぴったりのものが用意されている。

壁クロス・・・高級オプションが使用されていることが多い。

床・・・フローリングなど高級オプションが使われていることが多い。

鏡・・・広く見せるようにおかれていることが多い。

システムキッチン・・・天板や収納の素材が高級オプションのことが多い。食器洗い機、浄水器も要確認。

洗浄便座・・・要確認。

ユニットバス・・・浴槽など要確認。

このように見てみると、オプション備品・設備を取り入れているモデルルームが多いことはよく分かります。現物(棟内)のモデルルームなどでごくまれにそのまま標準仕様を見せてくれることもあります。

やはりモデルルームは室内の空間、間取りを見るためや立地状況、周辺環境調査に利用するべきだということでしょう。

11.13.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 購入前, モデルルーム, マンション |

モデルルームのタイプ

モデルルームや販売センターに行くときに最低限見てくるべきことがあります。

まず、モデルルームに行ったら、そのモデルルームが自分の予算に合ったものかどうか確認する必要があります。より高価なモデルルームをみてしまうと知らずのうちに自分の検討するものも同等レベルだと思い込みがちです。

そのマンションで数の多いタイプのモデルルームで、オプション仕様でない床や壁やキッチンシステムを見せてくれるデベロッパーは良心的です。

多少でも違うタイプのモデルルームであれば、平面図や間取り図（設計図書が良い）を必ず入手して見たものとの違いを把握しておきましょう。

11.13.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 購入前, モデルルーム, マンション |

不動産の広告の項目

前回の記事の（1）から（24）の項目で注意が必要な項目をあげてみます。

所在地
マンションの敷地の登記地番が記載されます。

広告や売買契約書に記載されるのは登記地番です。不動産の所有者が誰かあるいは抵当権があるかどうかなどは登記を見なければ分からないからです。

住居表示番号は、市町村の条例に基づく住居表示の実施により、住居の表し方を地番を使わないで、街区符号と住居番号で表したものです。

たとえば、次の[1]は登記地番で[2]は住居表示番号です。

[1]　東京都千代田区九段南５丁目１６番地
[2]　東京都千代田区九段南５丁目５番７号

交通
徒歩は信号待ちや坂道、道幅など無視して計算される距離80ｍ＝１分です。
電車の場合、乗り換え時間待ち時間は含まれません。
実際に乗り換えしてみて電車の本数や乗り継ぎのしやすさなど調べる必要があります。

総戸数　販売戸数
管理人室、集会室、店舗なども総戸数に含まれます。管理人室は販売の対象外になります。
団地型の分譲マンションの場合は販売する建物ごとに総戸数と販売戸数が表示されます。

価格
最も安い物件が5,500万円円で1戸、最も高い物件が7,500万円で3戸あるという意味です。
最も多い価格帯は6,200万円台で20戸あります。
取引条件の有効期限とは、少なくともその期限が来るまで値上げはしないということです。

管理
○○管理サービス（株）に管理委託しており、管理費は予定月額です。管理費は管理組合で決められます。管理組合は建物・敷地および附属施設の管理を行なうための区分所有者（は区分所有権を所有する者）からなる団体です。修繕積立金は修繕時の負担金の軽減に役立ちます。
また駐車場の敷地は共有財産ですが特定の人に専用使用権を与えその使用料は管理組合が回収し管理費にあてられます。共有敷地・共用部分の一部を特定の区分所有者が独占的に使用できる権利が、「専用使用権」です。

建築面積
ベランダの面積は入りません。延べ面積とはこの場合１階から9階までの床面積の合計面積です。

専有面積
建築基準法に従って壁などの中心線で囲まれた部分の面積。登記される面積は壁などの内側部分の面積より少なくなる。ベランダ面積は含みません。

敷地面積
敷地2,098.25ｍ2を区分所有者が専有面積の割合に応じて所有権を共有するということです。

建築確認番号
完成予定日
建築基準法の建築確認を受けた番号と日です。建築の完成日と入居予定日が違うのは工事が完了してから竣工検査に合格してから建築のクリーニングをするための日数がかかるためです。

国土利用計画法の適用があり価格などについて事前確認を申請しており現在都知事がその妥当性について審査中であり確認が降りるまでは契約、予約ができないということです。

手付金
代金の5％（完成済みの場合は10％）か1000万円を超える手付金を受領するときは、○○信用保証（株）が発行する保証書等を交付するということです。

売主
売主はYB建設（株）・建設大臣免許（1）○○○号で、ユア○○○○不動産株式会社は同社の代理人です。

免許証番号
都庁で免許証番号で会社の内容を確認することができます。
ユア○○○○不動産株式会社は社団法人○○○協会の会員です。この協会が公正競争規約に参加しているかどうかは各地の不動産取引協議会に問い合わせます。

08.30.2007 | Posted in 不動産購入の準備, 不動産購入の基礎知識, 購入前, 広告, 情報収集 |

購入か賃貸か

購入か賃貸か

一生に一度の高価な買い物といわれる不動産。買う前に様々な事項を慎重に検討する必要があります。不動産を購入するということは住宅を賃貸し続けることに比べてどのような差があるのでしょうか。

マイホームを買った場合と賃貸をし続ける場合で住宅費用の生涯支出を試算した多くの事例、ケースでは、最終的に資産として残る購入を選んだほうが得であるという結果がでています。
例）購入、賃貸35年間の支出の試算

家　購入		賃貸　マンション
購入価格	45,000,000	当初家賃	150,000
自己資金	9,000,000	敷金	300,000
借入金額	36,000,000	礼金	300,000
年利20年元利均等	3.40%	仲介手数料	150,000
		2年後と10％値上げ更新料
購入・生涯支払い額	58,660,000	賃貸・生涯支払い額	60,450,000

しかし一生ローン返済に追われるよりは賃貸のほうが気が楽だという方もいらっしゃいます。

国土交通省のローン返済〔＝購入〕と家賃負担〔＝賃貸〕での生活の意識調査では両者は「家計にあまり影響がない」という質問にのみ賃貸のほうが生活はやや楽であるという結果が出ています。
しかし、この意識の差5％、ローン返済は大きな負担でがあると捕らえるか否か断言することは難しく、個人的な判断の範疇であるといえます。


国土交通省住宅局が行った平成15年度住宅需要実態調査結果
ローン返済に対する評価は｢生活必需品を切りつめるほど苦しい｣が10.6%、｢ぜいたくはできないが、何とかやっていける｣が60.5%、｢ぜいたくを多少がまんしている｣が20.5%、｢家計に余り影響がない｣が8.5%です。(｢不明｣を除く)｡家賃負担に対する評価は｢生活必需品を切りつめるほど苦しい｣が10.1%、｢ぜいたくはできないが、何とかやっていける｣が55.2％、｢ぜいたくを多少がまんしている｣が20.8%、｢家計に余り影響がない｣が13.8%です。
ただし、このローン返済が終わった後の生活を考えた場合、たとえ定年が過ぎ収入が下がった後でも賃貸なら家賃の支払いが続きます。安定した老後を望むのであれば買ったほうが有利になるといえるでしょう。
●マイホーム購入
☆メリット
土地などの不動産の資産価値が高い
税制面で優遇される
老後の住まいが確保できる
子どもに相続できる
自由に設計、建替えができる
☆デメリット
購入価格が高価
金利・税金などがかかる
修繕費など維持費がかかる
売る場合は価値が保障されるとは限らない
一方、マンションの場合は買うか借りるかで住環境の条件がはっきり違ってきます。

	分譲マンション	賃貸マンション
増改築	改築・リフォームで間取り変更することも可能。ペット可のマンションも増えている	生活変化に合わせて、引越し。規制が多い
広　さ	賃貸に比べて広い	ファミリー向きの3LDKタイプは少ない
天井	天井高は2.4mと高い。明るく開放感がある	建築基準法の2.1m～2.3m程度
壁と床	壁と床の厚さは20cm前後	壁と床の厚さは、15cm～18cm程度
設　備	最新設備がある	最新設備は望めない
共用部分	キッズルームやスポーツジムなど共用施設が充実。快適な暮らしを送ることができる。セキュリティーやバリアフリーへの対応も	ほとんど利用できない

マンションに限って言えば買ったほうが良い設備を得られるということになります。
総じて申しますと、マイホームの購入か賃貸かを決めることはデータや一般論で決め付けることはよりも、個々に違う“住まいのなにを重視しているのか”ということを真剣に考える必要があるといえます。

04.24.2007 | Posted in 不動産購入の基礎知識, 賃貸か購入か |

新築か中古か

マイホーム（不動産）を購入するときに新築住宅と中古住宅かを悩みますが、これは単に価格の違いだけの問題ではありません。他にも表のような様々な比較があります。

	新築	中古
値段・価格	新築時が価格が最も高い。	新築よりも安い。しかし一戸建てで築年数が長いと、建物の評価額が下がる。一般的に仲介会社を介するので、仲介手数料がかかる。
ローン	新築住宅は、公庫などの住宅ローンを受けやすく、返済期間も長く設定できまた、税金も軽減される。	公庫などの公的融資では、返済期間は新築よりも短く設定されるため、毎月の返済額が多くなる。融資が受けられないこともある。
広さ	新築マンションは、専有面積が広くなりつつあり、新築一戸建ては販売価格を抑えるために、土地面積、建物面積を小さくなりつつある。	中古マンションの場合、古いと専有面積が小さく、間取りを細かく区切ったものが多い。一方、中古一戸建ては土地、建物ともに広い。
設備	採光・通風、プライバシーなど機能的でコンパクトな間取り。浴室暖房乾燥機、床暖房、ウォークインクローゼットなど最新設備。	中古マンションの場合、収納スペースが小さく、生活しにくい間取りもある。古い設備が多い。
売却	一度住めば中古となり、条件は同じ。	立地条件や相場との兼ね合いで価格が決まる。

01.31.2007 | Posted in 不動産購入の準備, 新築か中古か |

良い環境とは？

マイホームは、その物件の、環境と物件そのもの、両方に満足する条件をを備えていることが望まれます。特にその環境が閑静であることや日当たりの良さは優先されることが多くなっています。
一般に閑静な住宅地といわれる地域では、庭が広く、隣の家との間隔が広く、空を見上げたときに見晴らしの良い印象があります。
「閑静」かどうかは都市計画の「用途地域」にも大きくかかわっています。用途地域が庭の広さや見晴らしのよさに制限を与えているからです。

用途地域によって建蔽率の割合が決められています。
建ぺい率とは土地の面積に対して建物の建築面積のことです。
たとえば下の表の第一種低層住宅なら放火地域の建ぺい率が1/10、ですが商業地域なら制限なくめいっぱい建物を建てられます。

また庭が広く、隣の家との間隔が広いのは建築基準法に定められている「容積率」にかかわってきます。容積率は建物の延床面積の敷地面積に対する割合で、どれくらいの規模（床面積）の建物が立てられるのかということです。容積率が許せば高い建物が建ち、空の見えない状態になります。建ぺい率と同じく用途地域ごとに制限されています。

	用途地域の種類	趣旨	耐火建築・防火地域の建蔽率	容積率
住居系	第1種低層住居専用地域	低層住宅の専用地域	1/10	5/10～20/10
	第2種低層住居専用地域	小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域
	第1種中高層住居専用地域	中高層住宅の専用地域		10/10～30/10
	第2種中高層住居専用地域	必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域
	第1種住居地域	大規模な店舗、事務所の立地を制限する住宅地のための地域	7/10	20/10～40/10
	第2種住居地域	住宅地のための地域
	準住居地域	自動車関連施設等とが調和して立地する地域
商業系	近隣商業地域	近隣の住宅地の住民のための店舗、事務所等の利便の増進を図る地域	10/10	20/10～100/10
	商業地域	店舗、事務所等の利便の増進を図る地域
	準工業地域	環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る区域	7/10	20/10～40/10
工業系	工業地域	工業の利便の増進を図る地域
	工業専用地域	工業の利便の増進を図るための専用地域	1/10

上記の表で上に行くほど「閑静」な環境となります。

01.25.2007 | Posted in 住まいの環境, 用途地域 |

賃貸か購入か

では、マイホーム（不動産）を購入するのと賃貸でずっと貸家に住むのではどのような違いがあるのでしょうか？メリット・デメリットを様々な面で考えてみます。

まずは購入時のメリットとデメリットです。

マイホーム不動産購入のメリット

• 土地などの不動産の資産価値が高い
• 税制面で優遇される
• 老後の住まいが確保できる
• 子どもに相続できる
• 自由に設計、建替えができる

マイホーム不動産購入のデメリット

• 購入価格が高価
• 維持費がかかる
• 売る場合は価値が保障されるとは限らない

こちらは住まいの居住空間の比較です。特に比較になるマンションを比べてみました。

	分譲マンション	賃貸マンション
増改築	改築・リフォームで間取り変更することも可能。ペット可のマンションも増えている	生活変化に合わせて、引越し。規制が多い
広　さ	賃貸に比べて広い	ファミリー向きの3LDKタイプは少ない
天井	天井高は2.4mと高い。明るく開放感がある	建築基準法の2.1m～2.3m程度
壁と床	壁と床の厚さは20cm前後	壁と床の厚さは、15cm～18cm程度
設　備	最新設備がある	最新設備は望めない
共用部分	キッズルームやスポーツジムなど共用施設が充実。快適な暮らしを送ることができる。セキュリティーやバリアフリーへの対応も	ほとんど利用できない

01.25.2007 | Posted in 賃貸か購入か |

マイホーム・不動産の購入時に考えること

マイホームを購入するとき、いくつかの考えるべき事項・問題があります。

ひとつは、なぜ借りるのではなく、買うのかという「必要性」、また、不動産を購入することが決まれば、なぜ今買うのかという「時期」、そして老後の住まいは、購入した家か、別の家か、購入後の住宅ローン返済は大丈夫か、その他の生活費に影響がないか、返済はいつ終わるのかという「人生設計」、最後に、希望する物件は、どの程度の価格になるのか、自己資金を入れた後に不足する金額はいくらなのかという「資金計画」・・・。

まずはなぜ買うのかという「必要性」に関して、「賃貸」住宅と「購入」ではどのように違うのかという比較をしてみました。

01.19.2007 | Posted in 購入前 |

行政・・・区によってこんなに違う住みやすさ　行政サービス　

マイホームの場所を決めるとき、その地域の行政の施策やサービスの特長を調べておくことは大切です。

だれもが必要な情報と、自分の生活だけに必要な情報とを切り分けながら、しっかり調べましょう。

インターネットで知ることができる区や市の公式HPサイトや付近の警察のデータからもそのサービスと安全性などがわかります。

例えば、子どもの教育を考えているなら、保育園は場所のみならず、0歳児からの保育があるか、現在の空き定員、保育費の補助金額などまで調べておきます。また小学校になれば学童保育の料金や適応年齢まで。市区町村によって乳幼児医療免除（無料）は小学校以下から中学までと大きく差があります。

表は２００５年に東京都が行った児童・生徒の学力向上を図るための調査報告書の五年生の国語平均点です。また東京都なら学力でもデータが出ており、学区選択制といって学校を選べる制度が利用できる地域もあります。

他には安全の指数ともなる出火件数、道路の危険性がわかる交通事故件数などのチェックや、ゴミが有料かどうか、水道、ガスなどの公共料金も、地域によって大きな差があります。

これらは皆、インターネットで調べることができます。

また地震や火災の被害の注意に関しては東京都都市整備局が行った第五回地域危険度の地図も発表されています。

都では東京都震災予防条例（現：東京都震災対策条例）に基づき、昭和50年11月に第1回（区部）を公表して以来、5年おきに地震に関する地域危険度測定調査を行っています。下記の図は総合危険度として、「建物倒壊危険度」、「火災危険度」、「避難危険度」の三つの危険度の和を５ランクにランク分けして表しています。

01.18.2007 | Posted in 住まいの環境 |